Vol.4　媒介契約の種類

媒介契約は、住まいの売却や買い換えをするとき、売却活動をはじめる前に不動産業者との間で締結します。これは宅地建物取引業法によって定められている行為で、依頼者が専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約の3種類の内から選択することができます。契約期間は3ヶ月で、依頼者の希望により更新されます。不動産業者は依頼者と媒介契約を結ぶ際には、宅地建物取扱業法により所定の項目を記載した媒介契約書を依頼主に交付することが義務づけられています。現在では、依頼者と不動産業者の権利や義務を明確にするため、国土交通省が標準媒介契約約款を定めて媒介契約の基準化を図っています。

専属専任媒介契約

特定の不動産業者1社だけに仲介を依頼する契約形態です。複数の業者に重ねて依頼をすることや、自ら購入希望者を探したり、売買契約を結ぶことはできません。他の業者や自ら見つけた購入希望者と売買契約を結ぶ場合には、依頼した業者に対して仲介手数料相当の違約金を支払うことになります。依頼を受けた不動産業者は、媒介契約後5営業日以内に指定流通機構に物件を登録し、1週間に1度以上、売却活動の進捗状況を依頼者に文書で報告することが義務づけられます。

専任媒介契約

仲介を依頼できるのは1社のみですが、自分で購入希望者を探すこともできる契約形態です。この場合、売り主は自ら見つけた相手（知人・親族あるいはその紹介を受けた人など）とならば、依頼した業者を介さずに売買契約を結ぶことができます。依頼した業者に対して、他の業者と売買契約を結ぶ場合には違約金を、自ら発見した相手と売買契約を結ぶ場合には媒介契約の履行に要した費用を支払うことになります。依頼を受けた不動産業者は、媒介契約後7営業日以内に指定流通機構に物件を登録し、2週間に1度以上、売却活動の進捗状況を依頼者に文書で報告することが義務づけられます。

一般媒介契約

複数の不動産業者に重ねて仲介を依頼することができる契約形態です。依頼者が他のどの業者と媒介契約を結んでいるのかを明らかにする「明示型」と、明らかにしない「非明示型」があります。売買契約が成立した場合には、依頼した業者にその旨をすみやかに通知する必要があります。依頼を受けた不動産業者は、売却活動の進捗状況等を依頼者に報告をする義務を負いません。

1.　仲介手数料の支払時期

買い主が見つかって売買契約が成立したら、不動産業者に仲介手数料を支払います。支払い時期は、売買契約締結時と残金決済時に半分ずつなど、業者によってまちまちです。事前に確認しておきましょう。

2.　指定流通機構への登録

専属専任媒介契約や専任媒介契約の場合は、媒介契約を結んだ後の一定期間内に不動産会社同士のネットワークである指定流通機構に物件情報を登録する決まりになっているので、念のため確認しましょう。

3.　違約金の取り決め

専属専任媒介契約なのに別の会社を通して売却したり、自分で買い主を探してしまうと仲介手数料相当の違約金を払わなければならなくなります。どんな場合に違約金がかかるのか把握しておきましょう。